雅戈?duì)?6年地產(chǎn)沉浮　轉(zhuǎn)押寶“大健康”和養(yǎng)老

服裝、地產(chǎn)和投資是雅戈?duì)柕?3駕馬車 ，近幾年來，以服裝起家的雅戈?duì)柌粩嗪爸?回歸服裝業(yè) ，但實(shí)際上地產(chǎn)和投資這兩個 副業(yè) 正在喧賓奪主。

5月24日，雅戈?duì)栆?509.64萬元的價格拿下寧波海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)CXg地塊。根據(jù)公然信息顯示，這是1宗醫(yī)療衛(wèi)生用地，占地約8.13萬。依照規(guī)定，該項(xiàng)目投資強(qiáng)度不低于2.1萬元/平方米，這意味著，雅戈?duì)枌υ擁?xiàng)目的投資額將不低于17億元。

對剛剛在投資中信股分上摔了大跟頭的雅戈?duì)杹碇v，17億元其實(shí)不是1個小數(shù)字。關(guān)于雅戈?duì)柾渡磲t(yī)療背后的意圖何在，時期財(cái)經(jīng)嘗試向雅戈?duì)柗矫媪私?，對方表示沒法回應(yīng)。

根據(jù)其拿地公告來看，投身醫(yī)療是為布局養(yǎng)老地產(chǎn)鋪路，為推動地產(chǎn)業(yè)務(wù)向養(yǎng)生、養(yǎng)老、健康小鎮(zhèn)等新興關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型探索。

26地產(chǎn)沉浮年

對江浙滬的業(yè)內(nèi)來講，雅戈?duì)柕拿制鋵?shí)不陌生，從成立至今，雅戈?duì)栐诘禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了26年的起起落落。

打開雅戈?duì)柶煜碌禺a(chǎn)子公司 雅戈?duì)栔脴I(yè) 的官可以看到，其最近1次更新信息已是8年前。頁面相干簡介寫著， 雅戈?duì)栔脴I(yè)創(chuàng)建于1992年，為建設(shè)部1級資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)3年被浙江省房協(xié)評為全省房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)，位居中國房地產(chǎn)百強(qiáng)前列，是目前寧波最具影響力的城市運(yùn)營商之1。

這則簡介映照出的是雅戈?duì)栁羧盏墓廨x。作為寧波本地的服裝巨頭，雅戈?duì)栆劳?本土作戰(zhàn) 的優(yōu)勢，在2000年前后以東湖花園項(xiàng)目名震寧波。打響了名號以后，雅戈?duì)柋阍诮銣麉^(qū)域開啟了 搶地 模式，由于大手筆拿地，雅戈?duì)?度被冠以 地王收割機(jī) 的稱號。

2007年至2010年是雅戈?duì)枖U(kuò)大最為兇悍的時期。據(jù)時期財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這4年間，雅戈?duì)栐陴?、杭、蘇、滬拿下超過7宗土地，其中不乏 地王 地塊。2007年，雅戈?duì)柵南潞贾萆虒W(xué)院地塊，創(chuàng)造出15719元/平方米的樓板價記錄。2010年，雅戈?duì)栍株懤m(xù)耗資近60億，拿下上海長風(fēng)單價地王及杭州申花單價地王。

本來想要借著這輪激進(jìn)的擴(kuò)大迅速壯大地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍，但雅戈?duì)栁茨芟氲降氖牵?011年前后，新1輪地產(chǎn)調(diào)控來臨，嚴(yán)控之下，雅戈?duì)柕?地產(chǎn)馬車 失去動力。2011⑵013年期間，雅戈?duì)柮媾R著利潤逐年下滑的窘境。

屋漏偏逢連夜雨，利潤下滑的危機(jī)還沒有消除，雅戈?duì)柡贾萆昊ǖ貕K就由于市場的下行而墮入 面粉貴過面包 為難處境，項(xiàng)目亦遲遲未能開工。為了止損，雅戈?duì)栐?013年6月做出了退地的決定。為此，雅戈?duì)柛冻隽?.84億元及利潤同比下滑近14%的代價。

但是，在土地市場的折戟沒法影響雅戈?duì)枌Φ禺a(chǎn)的熱忱，損失慘痛的雅戈?duì)栐噲D借助資本的氣力來延續(xù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。2014年1月，雅戈?duì)枖M借殼工大首創(chuàng)分拆旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，但這次重組在1個月后就因主要策劃人龔東升惹上官非而夭折。

接連碰壁讓雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)迅速沉寂下來。彼時，雅戈?duì)柖麻L李如成坦言，國家不斷對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，地產(chǎn)這條路對雅戈?duì)杹碇v很難走通。所以，雅戈?duì)栍?jì)劃投入100億元加強(qiáng)新材料、新面料、新工藝、新品牌和新服務(wù)的創(chuàng)新，揚(yáng)言 用5年時間再造1個雅戈?duì)?。

對雅戈?duì)柖?，地產(chǎn) 很難走通 ，但想要回歸主業(yè)也不是1件容易的事情。有媒體統(tǒng)計(jì)，1998⑵017年期間，雅戈?duì)柗b合計(jì)產(chǎn)生凈利潤95.9億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)合計(jì)獲得的凈利潤為106.8億元，投資業(yè)務(wù)合計(jì)凈利潤為127.3億元。

上述數(shù)據(jù)表明，雅戈?duì)枌Φ禺a(chǎn)業(yè)務(wù)和投資業(yè)務(wù)有著高度的依賴，這令其沒法真正狠下心來 撤退 。所以，去年開始，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)蘇，其身影也再次出現(xiàn)在土地市場和并購市場。

去年7月，雅戈?duì)栃?，擬與全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司共同出資20億元，設(shè)立上海雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)有限公司。對重新成立地產(chǎn)子公司的目的，雅戈?duì)柗奖硎荆?此舉是捉住全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，通過收購?fù)滩⒌确绞剿阉鲀?yōu)良項(xiàng)目和地塊，做大做強(qiáng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，培養(yǎng)新的利潤增長點(diǎn)。

改頭換面 的雅戈?duì)栔脴I(yè)去年在拿地上花費(fèi)的資金近40億元，拿下了位于寧波、舟山的3幅地塊。這樣的勢頭在今年也得到了延續(xù)，今年4月初，雅戈?duì)柶煜氯Y子公司蘇州瑯壹達(dá)企業(yè)管理有限公司斥資10億元，通過絡(luò)競價成功競買下天津億豪大廈。

雅戈?duì)柲陥箫@示，截至2017年年底，其在建項(xiàng)目為9個，在建面積98.60萬平方米;土地儲備項(xiàng)目共 4 個，觸及土地面積 40.35 萬平方米，建筑面積61.75 萬平方米。

壓寶 大健康 和養(yǎng)老地產(chǎn)

地產(chǎn)業(yè)務(wù)重新起航，但昔日的優(yōu)勢已不復(fù)存在，雅戈?duì)栭_始謀求轉(zhuǎn)型，以 大健康 概念為基礎(chǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)成為其新的目標(biāo)。

關(guān)于投身大健康領(lǐng)域的緣由，雅戈?duì)栐忉尫Q， 隨著中國綜合國力的增強(qiáng)，人民生活水平的提高和國家醫(yī)療改革的深入推動，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)將迎來廣闊的發(fā)展前景和巨大的投資機(jī)遇。

2015年，雅戈?duì)栆宰杂匈Y金成立雅戈?duì)柦】诞a(chǎn)業(yè)基金，借此宣布正式向 大健康 領(lǐng)域進(jìn)軍。該基金首期范圍為10億元，首期認(rèn)繳出資總額5億元，基金存續(xù)期為5年。全資子公司雅戈?duì)柾顿Y有限公司為管理人，負(fù)責(zé)圍繞醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)尋覓投資項(xiàng)目等。

業(yè)界將雅戈?duì)栠@1舉動解讀為打造 醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)老地產(chǎn) 模式，由于雅戈?duì)栐趯幉ū镜鼐哂?定的本土優(yōu)勢，獲得土地更加便捷和靈活，有益于其向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

此次拿下寧波海曙區(qū)醫(yī)療用地印證了這1說法。據(jù)寧波當(dāng)?shù)孛襟w報導(dǎo)，在拿地之前，該地塊的計(jì)劃已完成，雅戈?duì)枖M建設(shè)1所建筑面積為23.616萬平方米、1600張床位的3甲標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)院。

與醫(yī)院相呼應(yīng)的還有計(jì)劃中的配套養(yǎng)老中心。報導(dǎo)稱，雅戈?duì)枌⒂?020年在與醫(yī)院毗領(lǐng)的地塊籌建養(yǎng)老中心，計(jì)劃占地15萬平方米、具有1200套房間。

不過，城鎮(zhèn)發(fā)展研究員劉誠指出，與傳統(tǒng)住宅或商業(yè)開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是1個 高門坎 的領(lǐng)域， 國內(nèi)很多養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)周期都到達(dá)8⑴0年，對開發(fā)的資金、開發(fā)和運(yùn)營能力都提出了很高的要求，即使順利建成，往后運(yùn)營保護(hù)的進(jìn)程也很漫長。

<悄然降臨人間p>時期財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，雅戈?duì)栐陴B(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已有了樣本。2004年2月，雅戈?duì)栐趯幉ㄛ粗輩^(qū)建設(shè)了1個名為 雅戈?duì)柪夏陿穲@ 的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積73113平方米，總投資2.2億元，是寧波 養(yǎng)老地產(chǎn) 的雛形。

雖然從綜合實(shí)力來講，雅戈?duì)柋炔贿^品牌房企，但借著服裝品牌的名望和早年積累的資源，雅戈?duì)栐趯幉ㄟ€是能夠取得1些好的機(jī)會，只要掌控住機(jī)會，靠著養(yǎng)老項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)復(fù)古運(yùn)動風(fēng)潮的單品業(yè)務(wù) 翻身 也不是沒有可能。

其實(shí)，除養(yǎng)老地產(chǎn)以外，雅戈?duì)栠€在試水旅游地產(chǎn)。據(jù)雅戈?duì)柗矫姹砺?，目前，雅戈?duì)柶煜乱崖涑纱认_(dá)蓬山東大學(xué)酒店、蘇州雅戈?duì)柛粚m大酒店、蘇州雷迪森大酒店和大橋農(nóng)莊等項(xiàng)目。

需要注意的是，不論雅戈?duì)栐噲D以怎樣兩年只增長了8家分店的方式改變地產(chǎn)業(yè)務(wù)的局面，事跡下滑都是其眼下需要解決的重要問題。雅戈?duì)柲陥笾赋觯?017年，其完成營業(yè)收入98.39億元，同比降幅到達(dá)33.94%。對此，雅戈?duì)柋硎荆ツ晔论E預(yù)減的主要緣由是，報告期內(nèi)地產(chǎn)板塊無集中交付項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 5148.01 萬元，較上年同期降落 86.58%。

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