清掉老零售，換上新零售：購(gòu)物中心的下一個(gè)調(diào)整方向？

如果要說(shuō)2017年乃至2018年初全球最重要的商業(yè)趨勢(shì)性事件，在貓頭鷹研究所(MalltoWin Lab)的視角里莫過(guò)于線上巨頭收購(gòu)或入股線下超市。

有3個(gè)大的標(biāo)志性的交易：

亞馬遜斥資137億美元收購(gòu)全食超市(Whole Foods)

阿里224億港幣收購(gòu)高鑫零售（歐尚及大潤(rùn)發(fā)）36.16%股權(quán)

騰訊收購(gòu)永輝超市15%的股權(quán)成為第2大股東

雖然收購(gòu)股分比例各有不同，但線上線下零售深度整合的趨勢(shì)已勢(shì)不可擋。

1.位置之戰(zhàn)：線上巨頭花錢(qián)買(mǎi)的是LOCATION

科技類(lèi)巨頭強(qiáng)大的資金和現(xiàn)金儲(chǔ)備正成為線下商業(yè)的 黑洞 。

他們乃至正成為超市行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的主宰，就像亞馬遜直接現(xiàn)金收購(gòu)全食、阿里通過(guò)入股高鑫零售和銀泰已在百貨和超市領(lǐng)域都具有的控股權(quán)利和董事會(huì)主席席位。

之所以線上巨頭全都加碼超市，在貓頭鷹研究所看來(lái)，最少證明了1個(gè)基本的共鳴：

地理位置良好的線下店鋪是任何全渠道平臺(tái)所看重的，也是其全渠道運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵1環(huán)。

就像亞馬遜，不但買(mǎi)下全食超市的品牌，也買(mǎi)下400余個(gè)位于黃金地段、高收入地區(qū)的門(mén)店和運(yùn)輸絡(luò)。1個(gè)店鋪它付出平均超過(guò)4000萬(wàn)美元，絕不是想把它變成4000平方英尺的倉(cāng)庫(kù)。

阿里入股的歐尚、大潤(rùn)發(fā)和騰訊參股的永輝都是選址專(zhuān)業(yè)、周?chē)丝诿芗揖哂休^優(yōu)良的消費(fèi)力，或說(shuō)是中產(chǎn)階層密集的區(qū)域，乃至在34線城市和個(gè)別2線城市都在城市中心的位置，而且很多以購(gòu)物中心主力店的方式存在。

來(lái)源：高鑫零售2016年報(bào)

這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，也預(yù)示著1個(gè)明顯的趨勢(shì)：

地理位置良好的購(gòu)物中心將可能成為購(gòu)的送貨的最后1站，而這也許也為購(gòu)物中心嘗試全渠道商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了1個(gè)機(jī)會(huì)。

隨著全渠道運(yùn)營(yíng)的深入，購(gòu)物中心內(nèi)的大量店鋪會(huì)成為線上購(gòu)物線下送貨/取貨的最后1站，這同期還將舉行中國(guó)智慧縫制工廠技術(shù)服務(wù)同盟成立大會(huì)及同盟成員授牌儀式是能夠解決線上購(gòu)物線下送貨最省本錢(qián)和有效的方式。

2. 坪效競(jìng)爭(zhēng)：效力升級(jí)是新零售的核心

這類(lèi)全渠道運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，也許會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的租金模式乃至運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)生重構(gòu)。

但由于坪效的提升，超市類(lèi)新零售業(yè)態(tài)對(duì)購(gòu)物中心的租金貢獻(xiàn)也許會(huì)延續(xù)增強(qiáng)。

這1點(diǎn)，可以從已開(kāi)始進(jìn)行擴(kuò)大的新零售品牌，如盒馬鮮生和超級(jí)物種上初見(jiàn)其經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和付租能力。

隨著擴(kuò)大的加快，市場(chǎng)認(rèn)可度提升，并斟酌運(yùn)營(yíng)本錢(qián)控制，盒馬鮮生的租金水平從初期要做樣板店的6~7元/平方米/天，也開(kāi)始降至現(xiàn)在的2~3元/平方米/天，類(lèi)似于精品超市的租金水平。

但明顯高于精品超市的坪效水平，也必定能夠有機(jī)會(huì)向購(gòu)物中心交納更高的租金，承受更高的后續(xù)租金漲幅。

3. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖：購(gòu)物中心價(jià)值穩(wěn)定的最好保障

從另外1個(gè)方面講，作為購(gòu)物中心的主力店，超市業(yè)態(tài)依然是購(gòu)物中心事跡和價(jià)值的保障，特別在經(jīng)濟(jì)下滑或不景氣階段抗風(fēng)險(xiǎn)能力更加突出。

透過(guò)上圖，貓頭鷹研究所發(fā)現(xiàn)，美國(guó)超市類(lèi)業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售額自從2005年起就超出了其他零售部份。

而且在經(jīng)濟(jì)衰退期間，超市類(lèi)業(yè)態(tài)用了不到兩年就延續(xù)恢復(fù)盈利，表現(xiàn)穩(wěn)定。而其他的業(yè)態(tài)，例如電子產(chǎn)品和運(yùn)動(dòng)器材自從2008年起就沒(méi)有完全恢復(fù)實(shí)力，固然，百貨業(yè)態(tài)就完全1路下滑了。

穩(wěn)定增長(zhǎng)的店鋪能夠帶來(lái)良好的現(xiàn)金流預(yù)期，也保持了較高的坪效和樓層出租率。

因此，購(gòu)物中心機(jī)構(gòu)投資者或REITs對(duì)超市業(yè)態(tài)也是情有獨(dú)鐘。

而且信托基金的存續(xù)期是很長(zhǎng)的，必須其斟酌長(zhǎng)時(shí)間投資的狀態(tài)，這也是它對(duì)這些持久和低風(fēng)險(xiǎn)的生鮮和食品類(lèi)超市情有獨(dú)鐘的另外一方面的緣由。

通過(guò)對(duì)美國(guó)購(gòu)物中心房地產(chǎn)信徒基金（REITs）的最近幾年事跡表現(xiàn)視察，發(fā)現(xiàn)超市類(lèi)業(yè)態(tài)的高質(zhì)量信托基金表現(xiàn)良好。

根據(jù)回報(bào)率，去年有超市零售商入駐的商場(chǎng)增值了大約2%~5%。高端和低端購(gòu)物中心，特別是沒(méi)有生鮮食品零售商的，回報(bào)率升高而估值降落了10%~20%。購(gòu)物中心信托基金資產(chǎn)凈值將會(huì)下降5%~15%, 因此這些信托基金是17年第3季度的凈賣(mài)方。

4. 新1輪競(jìng)爭(zhēng)：順互聯(lián)者昌？

在斟酌將超市引入購(gòu)物中心時(shí)，品牌商的實(shí)力是相當(dāng)重要的。

遭到資本親睞、有更強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的品牌將在購(gòu)物中心的選擇上具有更大競(jìng)爭(zhēng)力，而且購(gòu)物中心也更愿意引入此類(lèi)品牌，畢竟1個(gè)優(yōu)良的超市品牌可以通過(guò)下降預(yù)期資本化率為提升購(gòu)物中心價(jià)值。

這必定致使超市行業(yè)的大洗牌，未能歸順到互聯(lián)戰(zhàn)隊(duì)中的品牌商可能會(huì)面臨更大的增長(zhǎng)壓力。

德克薩斯州休斯敦的韋斯特切斯購(gòu)物中心的重建是1個(gè)很好的案例，通過(guò)替換1家優(yōu)良的超市品牌來(lái)替換表現(xiàn)不佳的原商戶(hù)。

這家購(gòu)物中心由Weingarten Realty Investors（紐約證券交易所代碼：WRI）持有并重新開(kāi)發(fā)，該物業(yè)周邊具有高品質(zhì)的家庭人口，3英里的人口密度超過(guò)19萬(wàn)，平均3英里人均家庭收入接近83,000美元。而REITs所持有的購(gòu)物中心內(nèi)超市品牌覆蓋的平均人口密度為12.5萬(wàn)，平均收入為70,700美元。

該中心最初引入的是休斯頓的超市Randalls，高峰時(shí)的銷(xiāo)售額曾到達(dá)500美元/平方英尺。1999年，Safeway收購(gòu)了Randalls，成為休斯頓第2大雜貨商，市場(chǎng)份額到達(dá)20％。但自Safeway收購(gòu)以來(lái)，Randalls已降落到休斯頓雜貨商排名第5，這使得Safeway也不愿再投資它了。

但是，鑒于該地點(diǎn)非常優(yōu)越，終究WRI能夠以比Randalls高出45％的租金重新出租給Whole Foods Market。

2016年Whole Foods預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)每平方英尺700美元的銷(xiāo)售額和雙倍的人流量。由于租約到期，現(xiàn)在預(yù)計(jì)小型商店的租金將上漲超過(guò)20％。

WRI認(rèn)為，它們將創(chuàng)造1000萬(wàn)美元的凈資產(chǎn)價(jià)值（或凈資產(chǎn)值），比開(kāi)發(fā)前估值增加約17％。

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